Στεγαστικά δάνεια: Συντηρητική η άνοδος – Εκτός τραπεζικού δανεισμού οι αγοραπωλησίες ακινήτων

Στα 10.685 δάνεια αξίας 781,7 εκατ. ευρώ διαμορφώθηκαν τα μεγέθη της στεγαστικής πίστης την προηγούμενη χρονιά, με την συντριπτική πλειοψηφία των στεγαστικών δανείων να καλύπτει ανάγκες για ιδιοκατοίκηση και το 51% των συμβάσεων να συνάπτεται με σταθερό επιτόκιο, διάρκειας μάλιστα άνω των 10 ετών.

Η στεγαστική πίστη ανακάμπτει σταδιακά τα δύο τελευταία χρόνια, αλλά τα μεγέθη της υπολείπονται σε σχέση με αυτά της περιόδου 2002 – 2007, όταν οι ετήσιες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων είχαν φτάσει έως και τα 10 δισ. ευρώ. Η πλειοψηφία των αγοραπωλησιών ακινήτων πραγματοποιείται ακόμη χωρίς τραπεζικό δανεισμό και οι συναλλαγές που γίνονται με δάνειο είναι των ένα τέταρτο των συνολικών αγοραπωλησιών για την απόκτηση κατοικίας.

Η προοπτική ανόδου των επιτοκίων έχει στρέψει τα νοικοκυριά στα σταθερά επιτόκια και μόλις το 32% των συμβάσεων είναι με κυμαινόμενο επιτόκιο, ενώ η μέση διάρκεια του δανείου είναι τα 23 περίπου χρόνια.

Τα στοιχεία της ΤτΕ επιβεβαιώνουν ότι τόσο οι τράπεζες όσο και οι δανειολήπτες κινούνται συντηρητικά, χορηγώντας δάνεια «με συνετές πρακτικές δανεισμού», αφού η πλειοψηφία των δανείων δόθηκε με προκαταβολή από την πλευρά των δανειοληπτών που ξεπέρασε το 20% της εμπορικής αξίας του ακινήτου, αλλά και εισοδηματικά κριτήρια, που υποδηλώνουν χαμηλή έκθεση στον δανεισμό.

Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγουν τα στοιχεία της ΤτΕ βάσει της ανάλυσης του δείκτη δάνειο προς αξία ακινήτου (LTV – loan to value), που διαμορφώθηκε κάτω του 80% για το 91% των νέων συμβάσεων που υπεγράφησαν πέρυσι, αλλά και του δείκτη που μετρά το ύψος του δανείου σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα του δανειολήπτη (LTI – loan to income), που διαμορφώθηκε στο 3,8, στοιχείο που δείχνει ότι το σύνολο των δανείων που εξασφαλίζονται με οικιστικά ακίνητα είναι σχεδόν τέσσερις φορές υψηλότερο από το ετήσιο εισόδημα των δανειοληπτών. 

Παράλληλα ο μέσος όρος εξυπηρέτησης του στεγαστικού δανείου προς το εισόδημα ανήλθε σε 22,6% και ο μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης του συνολικού χρέους (μαζί δηλαδή με άλλα π.χ. καταναλωτικά χρέη) προς το εισόδημα των νοικοκυριών που έλαβαν δάνειο, διαμορφώθηκε στο 28,4%, γεγονός που δείχνει ότι η μηνιαία δόση δεν ξεπερνά πλέον το ένα τρίτο του εισοδήματος.

Η αυξημένη ίδια συμμετοχή του δανειολήπτη έχει καθιερωθεί τα τελευταία χρόνια ως ανάχωμα στον υπέρμετρο δανεισμό που υπήρξε κατά την προηγούμενη οικονομική κρίση και είχε οδηγήσει το ύψος του στεγαστικού δανείου να υπερβαίνει έως και 120% την αξία του ακινήτου. Η κατάσταση αυτή προκάλεσε πλήθος προβλημάτων τόσο στα νοικοκυριά όσο και στις τράπεζες, καθώς η οικονομική κρίση σε συνδυασμό με την πτώση των τιμών στα ακίνητα, αφενός συσσώρευσε χρέη στα νοικοκυριά που υπερέβαιναν την αξία των σπιτιών που είχαν αποκτήσει με δάνειο και αφετέρου μείωσε την αξία των εξασφαλίσεων που είχαν στα χαρτοφυλάκιά τους οι τράπεζες. Η κατάσταση αυτή έχει μεταβληθεί ριζικά, καθώς πλέον σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ το 91% των νέων εκταμιεύσεων έχει δείκτη δάνειο προς αξία ακινήτου (LTV) κάτω του 80% και μάλιστα το 25% των νέων εκταμιεύσεων κάλυψε κάτω από το 50% της αξίας του ακινήτου. 

Θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι τα στοιχεία για τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων περιλαμβάνουν και τα επισκευαστικά δάνεια που χορήγησαν οι τράπεζες, τα οποία εξ ορισμού υπολείπονται της αξίας του ακινήτου και για αυτό το μέσο δάνειο που δόθηκε την προηγούμενη χρονιά διαμορφώθηκε σε χαμηλά επίπεδα και συγκεκριμένα στις 73.200 ευρώ.

Διαβάστε επίσης: 

Αύξηση επιτοκίων: Τι σημαίνει για το στεγαστικό μου δάνειο;

ΤτΕ: Στο 9,2% η πιστωτική επέκταση τον Μάρτιο

Αύξηση επιτοκίων: Επιπλέον τόκοι 1 δισ. έως το 2023 για δανειολήπτες

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News