Πότε η πώληση ακινήτου φορολογείται ως επιχειρηματική δραστηριότητα

Ως γνωστόν, έως τις 31/12/2024, το κέρδος που προκύπτει από την πώληση ακινήτου από φυσικό πρόσωπο δεν φορολογείται. Η εφαρμογή της σχετικής διάταξης του άρθρου 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ΚΦΕ) που προβλέπει τη φορολόγηση της εν λόγω υπεραξίας με συντελεστή 15% έχει επανειλημμένως ανασταλεί (ήδη από το 2014, που εισήχθη για πρώτη φορά) προκειμένου να μην πληγεί η αγορά ακινήτων.

Ωστόσο, οι φορολογούμενοι – φυσικά πρόσωπα πρέπει να έχουν υπ’ όψιν τους ότι το κέρδος που θα προκύψει από την πώληση ενός ακινήτου (οικοπέδου, διαμερίσματος, αγροτεμαχίου κ.λπ.) ενδέχεται να φορολογηθεί βαρύτατα, εφόσον η αγοραπωλησία θεωρηθεί ότι συνιστά «επιχειρηματική δραστηριότητα», βάσει του άρθρου 21 παρ.3 του ΚΦΕ. Η πρόσφατη εγκύκλιος Ε.2031/2023 παρέχει σημαντικές διευκρινίσεις επί του θέματος. Ειδικότερα:

Η εν λόγω διάταξη προβλέπει ότι κάθε μεμονωμένη πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή, καθώς και η συστηματική διενέργεια πράξεων με σκοπό την επίτευξη κέρδους, θεωρείται «επιχειρηματική συναλλαγή». Συνεπώς, το κέρδος που προκύπτει από αυτή φορολογείται με την κλίμακα του άρθρου 15 του ΚΦΕ, συναθροιζόμενο με τυχόν εισοδήματα του φορολογουμένου από μισθούς και συντάξεις, ήτοι με 44% αν το κέρδος είναι πάνω από 40.000 ευρώ.

Ο «σκοπός της επίτευξης κέρδους» πρέπει να υπάρχει κατά την απόκτηση του πράγματος (π.χ. αγορά, ανέγερση του κτίσματος), το οποίο αποτελεί το αντικείμενο της εξεταζόμενης συναλλαγής. Κάθε υπόθεση θα πρέπει να εξετάζεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά, η ύπαρξη δε του σκοπού επίτευξης κέρδους θα πρέπει να συνάγεται επαρκώς από τις εκάστοτε συνθήκες εν γένει υπό τις οποίες οι πράξεις πραγματοποιούνται, καθώς το βάρος της απόδειξης φέρει κατ’ αρχήν η φορολογική αρχή. Τέτοιες συνθήκες αποτελούν, ενδεικτικά, η πώληση σε σύντομο χρονικό διάστημα από την απόκτηση και σε συνδυασμό με το ύψος του επιτευχθέντος τιμήματος, σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομής η αναλογία των διαμερισμάτων που πωλήθηκαν σε σχέση με αυτά που κατασκευάστηκαν και το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε από την ανέγερση μέχρι την πώληση, η αγορά ακινήτων από πλειστηριασμούς και η πώληση αυτών κ.λπ. Αντίθετα, δεν θεωρείται ότι υπάρχει ο σκοπός της επίτευξης κέρδους σε περίπτωση πώλησης ακινήτων τα οποία αποκτήθηκαν για τον σκοπό αξιοποίησης κεφαλαίου (π.χ. εκμίσθωση, ιδιοκατοίκηση, ιδιόχρηση επαγγελματικής στέγης κ.λπ.) και η πώληση οφείλεται σε άλλους λόγους, τους οποίους ο πωλητής μπορεί να προβάλει και να αποδείξει.

Προβλέπεται ρητά ότι σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν ακίνητα, κάθε τρεις ομοειδείς συναλλαγές που λαμβάνουν χώρα εντός διαστήματος δύο ετών τεκμαίρεται ότι συνιστούν συστηματική διενέργεια πράξεων, άρα επιχειρηματική συναλλαγή.

Ειδικά για τα ακίνητα, ως αφετηρία υπολογισμού του χρονικού διαστήματος των δύο ετών θεωρείται η ημερομηνία υπογραφής του πρώτου οριστικού συμβολαίου. Ακίνητα που πωλούνται με ένα συμβόλαιο προς τον ίδιο αγοραστή νοούνται ως μία συναλλαγή χωρίς να εξετάζεται το πλήθος των ακινήτων. Ομοίως, η πώληση περισσότερων ακινήτων στον ίδιο αγοραστή την ίδια ημέρα αλλά με διαφορετικά συμβόλαια, θεωρείται μία συναλλαγή. Αντίθετα, ακίνητα που πωλούνται με διαφορετικά συμβόλαια στον ίδιο αγοραστή σε διαφορετικό χρόνο, νοούνται ως διαφορετικές συναλλαγές με βάση τον αριθμό των συμβολαίων και όχι το πλήθος των ακινήτων.

Το κέρδος από κάθε συναλλαγή θα πρέπει να περιληφθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του έτους στο οποίο πραγματοποιήθηκε και αναγράφεται στους κωδ. 427-428 «Εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα της παρ. 3 του άρθρου 21 ΚΦΕ» της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων (έντυπο Ε1). Εφόσον το κρίσιμο χρονικό όριο των δύο ετών συμπληρώνεται σε διαφορετικό φορολογικό έτος και έχει παρέλθει η προθεσμία υποβολής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος για το έτος αυτό, υποβάλλονται τροποποιητικές δηλώσεις.

Η προαναφερθείσα εγκύκλιος διευκρίνισε περαιτέρω ότι από το φορολογικό έτος 2019 και μετά, η μεμονωμένη πράξη μεταβίβασης ακινήτου με σκοπό την επίτευξη κέρδους δεν αποτελεί επιχειρηματική συναλλαγή. Κατ’ εξαίρεση, κατά τον προσδιορισμό του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα, δεν λαμβάνεται υπόψη η πράξη πώλησης ακινήτου (ή ακινήτων) από φυσικό πρόσωπο, το οποίο έχει αποκτηθεί αιτία κληρονομιάς ή με χαριστική αιτία από συγγενείς μέχρι δεύτερου βαθμού ή έχει διακρατηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε ετών από την ημερομηνία απόκτησης, όπως αυτή προκύπτει από σχετικό έγγραφο (π.χ. νόμιμο παραστατικό, συμβόλαιο κ.λπ.). Η εν λόγω εξαίρεση εδράζεται στο γεγονός ότι στις περιπτώσεις αυτές δεν θεωρείται ότι υπάρχει ο σκοπός της επίτευξης κέρδους, είτε λόγω του τρόπου κτήσης του περιουσιακού στοιχείου είτε λόγω του χρονικού διαστήματος διακράτησης αυτού.

* Η κ. Τζένη Πάνου είναι υπεύθυνη του φορολογικού τμήματος της Accounting Solutions A.E. (www.asnetwork.gr).

** Το άρθρο δημοσιεύτηκε αρχικά στην Καθημερινή της Κυριακής. 

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News