Η επίδραση του πληθωρισμού στην αγορά εμπορικών ακινήτων

Με βάση τελευταίες ανακοινώσεις της Eurostat, ο δείκτης πληθωρισμού στην Ευρωζώνη ανήλθε για τον Ιούλιο στο 8,9% καταγράφοντας ιστορικό υψηλό από το 1999 λόγω της αμείωτης έντασης της ενεργειακής κρίσης. Αν απομονώσουμε την ενέργεια και τα καύσιμα, τότε ο δομικός πληθωρισμός άγγιξε το 5,1% (ο στόχος ΕΚΤ ήταν 2%). Στη χώρα μας κατέγραψε ρεκόρ τον ίδιο μήνα με διψήφιο ποσοστό της τάξης του 11,3% και έπεται συνέχεια. Ωστόσο, στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού, στις ΗΠΑ, παρατηρήθηκε ήπια υποχώρηση τον μήνα Ιούλιο, με ανακοίνωση της Ομοσπονδιακής Τράπεζας, στο 8,5% από 9,1% του προηγούμενου μήνα. Η ήπια πάραυτα υποχώρηση του Ιουλίου δεν στάθηκε ικανή να αποτρέψει τη σύσφιξη της νομισματικής πολιτικής, δηλαδή την άμβλυνση αυξήσεων στα επιτόκια. Το θέμα επιπρόσθετα του πληθωρισμού πλήττει και έναν από τους βασικούς πυλώνες της σύνθεσης του ΑΕΠ και της ανάπτυξης της οικονομίας που είναι η αγορά των ακινήτων.

Πώς όμως ο πληθωρισμός επιδρά στις τιμές των εμπορικών ακινήτων;

Οι αγορές των εμπορικών ακινήτων έχουν μπει σε μια πτωτική πορεία, αρχικά στις ΗΠΑ και συνεπακόλουθα, με την απαραίτητη χρονική υστέρηση ως είθισται, και στην Ευρώπη λόγω της αποστροφής των αγοραστών στο ρίσκο τη δεδομένη περίοδο. Ισως, δε, τα επόμενα τρίμηνα η κατάσταση αυτή στις διεθνείς και τις ευρωπαϊκές αγορές αποτυπωθεί πιο έντονα, καθώς οι εταιρείες επανεξετάζουν όλα τα πλάνα ανάπτυξης λόγω των αυξημένου λειτουργικού κόστους των ακινήτων. Από την άλλη πλευρά, οι συνεχιζόμενες αυξήσεις επιτοκίων αυξάνουν τα κόστη δανεισμού, μειώνοντας περαιτέρω τη ζήτηση.

Ιδιαίτερα τα κτίρια γραφείων έχουν να αντιμετωπίσουν και το θέμα της αλλαγής εργασιακού μοντέλου (εξ αποστάσεως εργασία, που ήρθε για να μείνει), καθώς και την πίεση από τους χρήστες τους για πιο πράσινα κτίρια, ενώ τα ακίνητα λιανικής και εστίασης αντιμετωπίζουν τα αυξημένα λειτουργικά κόστη ενέργειας.

Θεωρητικά, όμως, για τους ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων η επένδυση που έχουν ήδη κάνει μπορεί να αντισταθμίσει τον πληθωρισμό, στον βαθμό που μπορούν να τον τιμαριθμοποιήσουν στα ενοίκια.

Θέλοντας να δώσουμε έναν πιο θετικό τόνο στην όλη συζήτηση μπορούμε να πούμε ότι ιστορικά οι αποδόσεις των ακινήτων στις κύριες ευρωπαϊκές χώρες είναι μεγαλύτερες από τον πληθωρισμό σε διαφορετικές περιόδους διακράτησης, με αυτήν της μεγαλύτερης περιόδου χρονικά (10ετία) να προσφέρει τη μεγαλύτερη προστασία έναντι του πληθωρισμού.

Τα εμπορικά ακίνητα έχουν αποδειχθεί η πλέον αποτελεσματική αντιστάθμιση κινδύνου έναντι του πληθωρισμού. Στην πραγματικότητα, σε μέση τιμή, όλες οι αποδόσεις ακινήτων στις κύριες ευρωπαϊκές χώρες έχουν ξεπεράσει τον πληθωρισμό την περίοδο 2000-2021 σε 19 από 22 χρόνια, με περιθώριο περίπου 7,5% (πηγή C&W). Σε χρονική περίοδο διακράτησης, δε, τα δέκα χρόνια, η υπεραπόδοση είναι δεδομένη.

Θα μπορούσε επίσης να υποστηριχθεί ότι το ανωτέρω αποτέλεσμα θα ήταν σε κάποιο βαθμό παρόμοιο, ακόμα και χωρίς να ληφθεί υπόψη η αύξηση της αξίας τους, λόγω της μείωσης των αποδόσεων (yields), αν και ο τελευταίος παράγοντας έχει παίξει σημαντικό ρόλο μέχρι την προ COVID περίοδο.

Οι περίοδοι διακράτησης στις οποίες οι αποδόσεις ήταν μεγαλύτερες του πληθωρισμού δεν διαφέρουν πολύ ακόμα και εάν κάποιος θέλει να κάνει τον διαχωρισμό μεταξύ μέσων (average) και πολύ καλών εμπορικών ακινήτων (prime commercial assets), αλλά γενικά οι μεγαλύτερες περίοδοι διακράτησης στα πολύ καλά ακίνητα παρέχουν καλύτερη προστασία έναντι του πληθωρισμού. Αυτό μπορεί να εξηγηθεί με το ότι ιστορικά τα πολύ καλά ακίνητα έχουν αναλογικά μικρότερες αποδόσεις (yields) και ταυτόχρονα μπορούν να ενσωματώσουν ευκολότερα υψηλότερα ενοίκια, άρα μεγαλύτερη απόδοση επένδυσης συν τω χρόνω.

Σε σχέση τώρα με τον τύπο των εμπορικών ακινήτων, ιστορικά τα γραφεία και οι αποθηκευτικοί χώροι έχουν αποδειχθεί η καλύτερη αντιστάθμιση, με τα ακίνητα λιανικής να έπονται.

Σε αυτό το σημείο, όμως, θα πρέπει να γίνει ένας διαχωρισμός στο είδος του πληθωρισμού.

Εάν ο πληθωρισμός οδηγείται λόγω της ισχυρής ανάπτυξης του ΑΕΠ, μπορεί να δράσει επιβοηθητικά στις αξίες λόγω των αυξημένων ενοικίων, της υψηλότερης πληρότητας και των προσδοκιών για υψηλότερα εισοδήματα στο μέλλον.

* Ο κ. Αντώνης Ζαΐρης είναι αναπλ. αντιπρόεδρος του ΣΕΛΠΕ, επίκ. καθηγητής Διοίκησης Επιχειρήσεων του Παν. Νεάπολις στην Κύπρο, μέλος της Ενωσης Αμερικανών Οικονομολόγων (ΑΕΑ) και του Παγκόσμιου Οικονομικού Φόρουμ (WEF).

** Ο κ. Θάνος Ευθυμιόπουλος είναι Country Representative για την Ελλάδα, υπεύθυνος Investments & Asset Management της Sonae Sierra για τη νοτιοανατολική Ευρώπη.

** Το άρθρο δημοσιεύτηκε αρχικά στην Καθημερινή της Κυριακής. 

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News