Business & Finance Πέμπτη 25/03/2021, 13:37
ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Οι νέες τάσεις στην αγορά ακινήτων

φωτ. InTime

Οι σαρωτικές αλλαγές που έφερε ο νέος κορωνοϊός στη ζωή μας και τον τρόπο εργασίας επηρεάζουν και την αγορά ακινήτων και ειδικότερα τους επαγγελματικούς χώρους. Οι μέσες τιμές των γραφειακών χώρων κατέγραψαν αύξηση της τάσης του 4,2 % σε σχέση με το 2018, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Είναι άξιο αναφοράς ότι το 74% των Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία έχουν τοποθετήσεις σε γραφειακούς χώρους. Η αγορά αυτή πάντως θα χρειασθεί να επαναξιολογηθεί όταν οι επιχειρήσεις επανέλθουν σtην ομαλότερη λειτουργία τους μετά την πανδημία. 

Εάν το ποσοστό της τηλεργασίας παραμείνει υψηλό θα τεθούν νέοι κανόνες στην αγορά και στον τρόπο λειτουργίας των γραφείων. Όμως στην κατηγορία των γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών θα υπάρχει σταθεροποίηση των τιμών των αποδόσεων και των μισθωμάτων, λόγω της έλλειψης σύγχρονων γραφειακών χώρων. Αυτά επισημαίνει σε μελέτη της για την αγορά ακινήτων της εταιρείας ολοκληρωμένης παροχής υπηρεσιών συμβουλευτικής σε ακίνητα Cerved Property Services. 

 

Εξ αποστάσεως εργασία

Ο Covid 19 επέφερε σταδιακά διαρθρωτικές αλλαγές στην αγορά εργασίας. Έτσι στο επίπεδο των 27 χωρών μελών της Ε.Ε το ποσοστό τηλεργασίας, προ του Covid-19, βρισκόταν μόλις στο 5,4 % ενώ με την εξέλιξη της πανδημίας το ποσοστό αυτό αυξήθηκε εντυπωσιακά. Επίσης σημαντική επίπτωση στην αγορά γραφειακών χώρων μπορεί να επιφέρει το αποτέλεσμα  έρευνας που

 καταγράφει ότι το 26% των εταιρειών που εφάρμοσαν  την εξ αποστάσεως εργασία θα την επεκτείνουν σε όλους  τους εργαζομένους μετά την ολοκλήρωση του κύκλου αυτής της πανδημίας. Ηδη έρευνα για την αγορά γραφειακών χώρων πρποτάσει ότι μία εταιρεία με 250 απασχολούμενους σε τηλεργασία θα αποταμιεύσει περί τα 30000 ευρώ μόνον απο τα μειωμένα μισθώματα που θα καταβάλει για τα γραφεία της.

 

Νέες Μισθώσεις – Πράσινα Κτίρια

·      Κατά το 2020 καταγράφηκαν νέες μακροχρόνιες μισθώσεις 70000-80000 τ.μ. Οσον αφορά τα νέα πράσινα πρότυπα λειτουργίας των κτιρίων παρατηρείται μειωμένη προσφορά χώρων με αποτέλεσμα την σημαντική αύξηση των μισθωμάτων. Οσον αφορά την εκτίμηση για το 2021 η προσθήκη νέων βιοκλιματικών γραφειακών χώρων θα προσεγγίσει τα 90000τ.μ.

 

Διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων

·       Κατά το 2020 η ζήτηση για παλαιότερης τεχνολογίας κτίρια γραφείων ήταν ιδιαίτερα χαμηλή με αποτέλεσμα οι ελεύθεροι πρός ενοικίαση γραφειακοί χώροι, στην ευρύτερη Περιφέρεια της Αττικής, να φθάσουν στο 8,6% επι του συνόλου των διαθέσιμων χώρων για επαγγελματική χρήση.  

·      Εν τούτοις σε ζώνες με σημαντική συγκέντρωση ποιοτικών χώρων γραφείων όπως ο άξονας γύρω απο την Λεωφόρο Κηφισσίας έως την ευρύτερη περιοχή των Βορείων Προαστίων η διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων προς ενοικίαση περιορίσθηκε στο 6,76%. Αντίθετα σε κτίρια με πιο σύγχρονα πρότυπα κατασκευής τους οι ελεύθεροι ,προς ενοικίαση, χώροι δεν ξεπέρασαν το 5%.

             Εισοδηματικές αποδόσεις γραφείων

·      .  Οι αποδόσεις γραφείων σύγχρονων προδιαγραφών στο κέντρο της Αθήνας και στους βασικούς άξονες συγκέντρωσης γραφείων έχουν σταθεροποιητικές τάσεις και κινήθηκαν κατά κανόνα στο 7%, ενώ σε σπάνιες περιπτώσεις καταγράφηκαν χαμηλότερες αποδόσεις. 

 

       Αγοροπωλησίες και επενδύσεις σε γραφειακούς χώρους

·      Η εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία “TRASTOR” αγόρασε το κτίριο,επι της οδού Μιχαλακοπούλου,όπου και στεγαζόταν ο Οργανισμός Λαμπράκη.Η αξία της συναλλαγής έφθασε τα 17,1 εκ ευρώ που αντιστοιχεί σε 3024 ευρώ/τ.μ.

·      Η εταιρεία “TRASTOR” αγόρασε τετραώροφο κτίριο επι της οδού Αμαρουσίου-Χαλανδρίου συνολικής έκτασης 21412 τ.μ.Η τιμή αγοράς έφθασε τα 26,8 εκ ευρώ ήτοι πρός 1252 ευρώ/τ.μ..

·      H εταιρεία “PRODEA” αγόρασε ακίνητο στο Χαλάνδρι επι της οδού Εθνικής Αντιστάσεως και συνολικής έκτασης 7137 τ.μ.Απο αυτά τα 6193 τ.μ είναι μοντέρνοι γραφειακοί χώροι που ανακαινίσθηκαν το 2019.

·      Η εταιρεία “PRODEA” προχωρεί στην ανάπτυξη ενος βιοκλιματικού κτιρίου την κατασκευή του οποίου ανέλαβε,κατά 65%,η εταιρεία “DIMAND” και κατά 35% η Ευρωπαική Τράπεζα για την Ανασυγκρότηση και Ανάπτυξη (EBRD).Η συνολική  επένδυση θα φθάσει τα 50 εκ ευρώ.

·      Η εταιρεία “PRODEA” αναθεώρησε την στρατηγική της προκρίνοντας περισσότερες επενδύσεις σε σύγχρονους γραφειακούς χώρους και μειώνοντας αντίστοιχα τις επενδύσεις σε ξενοδοχειακές μονάδες.Ετσι η “PRODEA” θα προχωρήσει,μαζί με την κατασκευαστική εταιρεία “DIMAND”,στην ανάπτυξη 24000 τμ επι της Λεωφόρου Συγγρού κοντά στο ξενοδοχείο “Intercontinental.Χρήστης του κτιρίου θα είναι η ασφαλισιτική εταιρεία Generali.

 

2)  ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ ΛΙΑΝΙΚΗΣ

Κλαδικές εξελίξεις

–      Στην περίοδο της παρατεταμένης ύφεσης η ελληνική οικονομία (2009-2018) ο κύκλος εργασιών του Λιανικού Εμπορίου μειώθηκε αθροιστικά κατά 14,35 δις ευρώ.Αύξηση αποταμιεύσεων και μείωση κατανάλωσης καταγράφηκε στις περιόδους εφαρμογής των καθολικών lockdowns τόσο στο 2020 όσο και  κατά τους πρώτους μήνες του 2021.

·      Κατά το β τρίμηνο του 2020 ο συνολικός τζίρος του Λιανικού Εμπορίου απώλεσε 20 δις ευρώ σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2019 κάτι που αντιστοιχεί σε μείωση της τάξης του 25,1%.Την αρνητική αυτή τάση επιβεβαιώνουν η σημαντική μείωση των οικονομικών μεγεθών σε γνωστά πολυκαταστήματα  όπως ,για παράδειγμα, τα “Attica Stores” με μείωση των πωλήσεών του κατά 30% για το 2020 και το “Mall Athens”στο Μαρούσι με την μείωση του EBITDA της εταιρείας να φθάνει το 39,1% για την ίδια χρονική περίοδο.

·      Με την εξέλιξη του COVID19 αλλάζουν σταδιακά και κάποια απο τα καταναλωτικά πρότυπα.Ετσι σε πρόσφατη έρευνα της Mastercard  τρείς απο τους τέσσερις ερωτηθέντες καταναλωτές απάντησαν ότι για τις αγορές τους προτιμούν τα συνοικιακά καταστήματα σε σχέση με ένα χρόνο πρίν.

·      Στα νέα δεδομένα της αγοράς λόγω COVID19  αρκετές εταιρείες με καταστήματα σε προβεβλημένα σημεία λιανικής διαπραγματεύονται την προσαρμογή των μισθωμάτων που πληρώνουν σε χαμηλότερα επίπεδα.Το νέο μάλιστα μοντέλο που τείνει να επικρατήσει είναι οι μισθώτριες εταιρείες να διαπραγματεύονται τα μισθώματα ώς ποσοστό του κύκλου εργασιών τους.

·      Οι σταδιακές on line αγορές έχουν διαμορφώσει μία έντονα ανοδική τάση η οποία έχει οδηγήσει σε διπλασιασμό των πωλήσεων μέσω ηλεκτρονικών δικτύων σε σχέση πριν απο την εφαρμογή των lockdowns.

·      Μέ τα τρέχοντα δεδομένα περί το 20% των πωλήσεών τους εν γένει εμπορικών επιχειρήσεων πραγματοποιούνται μέσω Διαδικτύου και το 80% μέσω της φυσικής παρουσίας των πελατών στα καταστήματά τους.Παρόλα αυτά μόλις το 20% επι του συνόλου των εμπορικών επιχειρήσεων έχουν αναπτύξει εφαρμογές ηλεκτρονικού εμπορίου.

 

               Αγοροπωλησίες και επενδύσεις στα καταστήματα λιανικής

·      Η αλυσίδα αθλητικών ειδών Intersport ενοικίασε σε χώρο 2600 τ.μ στην οδό Ερμού 46

·      Το πολυκατάστημα ΙΚΕΑ ενοικίασε χώρο 1800 τ.μ στον ΠειραιάΣτο νέο Mall της Δυτικής Στο νέο Mall της Δυτικής Αττικής  επι της Λεωφόρου Κηφισσού ,μεταξύ άλλων, το κατάστημα Leroy Merlin μίσθωσε χώρο 10000 τ.μ και η  Mac Donalds 5000 τ.μ αντίστοιχα.

·      Η δανική αλυσίδα πώλησης οικιακών ειδών JYSK άνοιξε γραφεία επι της Λεωφόρου Μεσογείων στο Χαλάνδρι και επι της οδού Χαροκόπου στην Καλλιθέα.

·      H αλυσίδα αθλητικών ειδών Zackret ενοικίασε χώρο 626 τ.μ στην οδό Τσιμισκή στην Θεσσαλονίκη.,

·      Η εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα Briq Properties αγόρασε ένα τριόρωφο ακίνητο 782 τ.μ στο Ρέθυμνο με υπάρχοντα μισθωτή ένα εμπορικό κατάστημα.Η συναλλαγή έφθασε το 1,127 εκ ευρώ ήτοι 1141 ευρώ/τ.μ.

·      Η εταιρεία “Prodea” προχώρησε σε αγορά ακινήτου 496 τ.μ επι της πλατείας Φιλικής Εταιρείας στο Κολωνάκι.Η συναλλαγή έφθασε τα 2,3 εκ ευρώ ήτοι 4632 ευρώ/τ.μ

 

3) ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ-LOGISTIGS

Κλαδικές εξελίξεις

 

·      Η πανδημία επέφερε σημαντική στροφή των καταναλωτικών συνηθειών προς τις αγορές μέσω διαδικτύου.Επιπρόσθετα η σταδιακή ενίσχυση   του γεωπολιτικού ρόλου της Ελλάδας στην Αν.Μεσόγειο προκάλεσε ισχυρή ζήτηση απο μεγάλους πολυεθνικούς ομίλους για την μεταφορά, αποθήκευση και διανομή των προιόντων τους στην χώρα μας.

·      Κατά το 2019 οι μισθωμένοι χώροι logistics έφθασαν τα 245000 τ.μ έναντι 241000 τ.μ κατά το 2018.Το Θριάσειο συγκεντρώνει το 68% της ζήτησης για μισθωμένους χώρους logistics με αποτέλεσμα να εκτιμάται ότι κατά το 2020 προτέθηκαν νέοι χώροι 100000 τ.μ ενώ στο 2021 αναμένεται να εγκατασταθούν άλλα 100000 τμ χώρων αποθήκευσης.Οσον αφορά το επενδυτικό ενδιαφέρον για τους χώρους logistics αυτό δεν προέρχεται μόνον απο τους θεσμικούς επενδυτές της ευρύτερης αγοράς ακινήτων αλλά και τις μεγάλες εγχώριες και πολυεθνικές εταιρείες.

·      Η σημαντική ενίσχυση της διεθνούς ζήτησης σε χώρους logistics και κατά την περίοδο της πανδημίας προέρχεται και απο τα δεδομένα της μεγάλης μεγένθυνσης των on line αγορών.Ετσι στην Ευρώπη το ποσοστό αυτό έφθασε στο 16% έναντι 14,5 % στις ΗΠΑ και 27% στην Κίνα.

 

 Αγοροπωλησίες και επενδύσεις στε χώρους logistics

·      H εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα“Briq Properties” αγόρασε γειτονικά οικόπεδα 58000 τ.μ περίπου.Η αξία της συναλλαγής  έφθασε τα 3,45 εκ ευρώ ενώ το κόστος της επένδυσης θα πλησιάσει τα 10 εκ ευρώ σε μία ανάπτυξη που θα ξεπεράσει τα 20000 τ.μ.  σε αποθηκευτικούς χώρους.

·      Η “Briq Properties” και πάλι αγόρασε το 80 % των μετοχών της εταιρείας “ Sarmed Warehouses Α.Ε”.Οι αποθηκευτικοί χώροι βρίσκονται σε οικόπεδο 131 στρεμμάτων περίπου ενώ ο δομημένος χώρος ανέρχεται σε 58641 τ.μ.Ο χώρος αυτός μισθώθηκε για 10 χρόνια στην εταιρεία “Saremd Logistics.Tο συνολικό τίμημα έφθασε τα 23,6 εκ ευρώ.

·      Η εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα “Prodea” ενα ακίνητο logistics στο Μαρκόπουλο Αττικής.Ο στεγασμένος αποθηκευτικός χώρος έφθασε τα 20400 τ.μ ενώ το τίμημα της αγοράς ήταν 9,9 εκ ευρώ δηλαδή τα 458 ευρώ/τ.μ.

·      Η εταιρεία “Sarmed” που δραστηριοποιείται κυρίως στην παροχή υπηρεσιών logistics προς τρίτους(3PL) υλοποιεί μία σημαντική επένδυση,αξίας 20 εκ ευρώ.Οταν αυτή θα ολοκληρωθεί η εταιρεία θα διπλασιάσει τα μεγέθη αποθήκευσης απο 100000 τ.μ σε 200000 τ.μ.Επιπλέον η “Sarmed” μέσα στο 2021 θα ολοκληρώσει νέα επένδυση που θα προσθέσει αποθηκευτικούς χώρους 20000 τ.μ για την αγορά της Βορείου Ελλάδος.Οι εγκαταστάσεις αυτές βρίσκονται στην Σίνδο .

·      Η Ολλανδική εταιρεία διαχείρισης και διαμεσολάβισης ακινήτων Ten Brinke αγόρασε έναν αποθηκευτικό χώρο 22500 τ.μ μαζί με κτίρια γραφείων 150 τ.μ

 

Money Review