Airbnb vs μακροχρόνιων μισθώσεων: Τι συμφέρει τους ιδιοκτήτες 

Στα επίπεδα του 2019 αναμένεται να επιστρέψει η ζήτηση και κατ’ επέκταση τα έσοδα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας ανάλυσης δεδομένων της συγκεκριμένης αγοράς AirDNA που παρουσιάστηκαν, χθες, στο συνέδριο BNB Greece Conference.

Το φετινό καλοκαίρι, οι συνολικές εισπράξεις από Airbnb τοποθετούνται σε 1,4 δισ. ευρώ, όσες δηλαδή ήταν το 2019.

Την ίδια στιγμή, η προσφορά διαθέσιμων καταλυμάτων είναι χαμηλότερη της ζήτησης και υπήρξε μικρότερη σε ποσοστό 17,5% και 15,9% κατά το εν λόγω χρονικό διάστημα του 2020 και του 2021, συγκριτικά με το 2019. Κι αυτό διότι, ιδίως εν μέσω της πανδημικής κρίσης, σημαντικός αριθμός ιδιοκτητών στράφηκαν στις μακροχρόνιες ενοικιάσεις λόγω είτε υψηλού διαχειριστικού κόστους είτε χαμηλότερης ζήτησης τους μήνες του lockdown.  

Τι συμφέρει περισσότερο 

Σύμφωνα με ανάλυση της συμβουλευτικής εταιρείας Tranio, οι μακροχρόνιες μισθώσεις συνοδεύονται με ισχυρότερες αποδόσεις συγκριτικά με το Airbnb. Η εταιρεία στηρίζει τα συμπεράσματά της στην επεξεργασία των δεδομένων της AirDNA, λαμβάνοντας ως παράδειγμα σύγκρισης τρία διαμερίσματα 40-45 τ.μ. το καθένα τα οποία πώλησε συνολικά προς 280.000 ευρώ σε ξένο επενδυτή. Αυτά βρίσκονται σε κεντρική -πλην όχι ιδιαίτερα τουριστική- περιοχή της Αθήνας, η οποία όμως, βρίσκεται σε κοντινή απόσταση από δύο σταθμούς του μετρό και σε εγγύητα με το κέντρο της Αθήνας. Μισθώνονται προς 420 ευρώ ανά μήνα το καθένα.  

Διαμερίσματα αντίστοιχων προδιαγραφών μισθώνονται μέσω Airbnb, ανά ημέρα, κατά μέσο όρο προς 54 ευρώ, σύμφωνα με την ανάλυση της Tranio.  

Κατά την ίδια ανάλυση, συνήθως στις μακροχρόνιες μισθώσεις, το μισθωτήριο συνάπτεται σε ένα μήνα από τη στιγμή που θα βγει ένα ακίνητο στην αγορά.

«Τρία από τα διαμερίσματά μας στην Αθήνα νοικιάστηκαν σύντομα από μηχανικούς Πληροφορικής που εργάζονται για διεθνείς εταιρείες. Οι ενοικιαστές απασχολούνται από την Google, το Netflix και την Teleperformance, τη μεγαλύτερη εταιρεία outsourcing της Ευρώπης. Η Teleperformance έχει περισσότερους από 11.000 υπαλλήλους στην Αθήνα, οι περισσότεροι από τους οποίους είναι αλλοδαποί που εργάζονται από απόσταση και μένουν σε ενοικιαζόμενα καταλύματα. Αυτοί οι ψηφιακοί νομάδες υποστηρίζουν τη ζήτηση για μακροχρόνιες ενοικιάσεις μικρών διαμερισμάτων στην Αθήνα», αναφέρει η εταιρεία. 

Και προσθέτει: «Συνήθως υπογράφουμε συμβόλαιο μίσθωσης ενός έτους με όλους τους ενοικιαστές. Εάν δεν προκύψουν προβλήματα κατά την πρώτη περίοδο ενοικίασης, η συμφωνία μπορεί να παραταθεί για 2 ή περισσότερα χρόνια με βάση τη διάρκεια της σύμβασης εργασίας των ενοικιαστών. Οι περισσότεροι εργαζόμενοι από απόσταση μένουν στην Αθήνα για αρκετά χρόνια, επομένως το ποσοστό πληρότητας για μακροχρόνιες ενοικιάσεις τείνει στο 100%». 

Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία του AirDNA, παρόμοια διαμερίσματα σε γειτονικές τουριστικές περιοχές της Αθήνας ενοικιάζονται για 20 ημέρες, σε μηνιαία βάση και συνεπώς η πληρότητά τους ισούται με 63%. Η ζήτηση για βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις κατανέμεται άνισα μέσα σε ένα χρόνο, επειδή η πληρότητα αγγίζει το 83% τον Ιούλιο, ενώ το κατώτατο όριο σε ποσοστό 35% καταγράφεται τον Μάρτιο. 

Με στόχο την ενίσχυση της πληρότητας, οι ιδιοκτήτες προχωρούν, συχνά, σε μείωση των τιμών ενοικίασης, γεγονός που δεν συμβάλει στην βελτίωση της συνολικής κερδοφορίας, δεδομένου ότι τα έξοδα συντήρησης αυξάνονται όσο αυξάνεται η πληρότητα των καταλυμάτων. Βάσει των εν λόγω στοιχείων, η Tranio υπολογίζει την ακαθάριστη απόδοση των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων σε 13%.

«Φαίνεται εντυπωσιακή, αλλά πρέπει να συνυπολογιστούν και τα έξοδα πριν εξαχθούν οριστικά συμπεράσματα», σημειώνει η Tranio. 

Ποια είναι αυτά τα έξοδα; Η Tranio προσθέτει στην εξίσωσή της δαπάνες απόσβεσης που αντιστοιχούν στο 5% των εσόδων από ενοίκια για ένα καινούργιο ή νεόδμητο διαμέρισμα. Επίσης, η προμήθεια που εισπράττουν οι πλατφόρμες κράτησης, όπως η Airbnb, αντιστοιχεί στο 15% του ενοικίου, ενώ η επαγγελματική διαχείριση του καταλύματός τους αντιπροσωπεύει το 25% και το 10% του μισθώματος στις βραχυχρόνιες και μακροχρόνιες ενοικιάσεις αντίστοιχα. Στο Airbnb ανά κράτηση υπάρχει κόστος της τάξεως των 35 ευρώ για υπηρεσίες καθαριότητας και πλυντηρίου. Όσον αφορά τους λογαριασμούς ΔΕΚΟ, αναλαμβάνονται από τους ιδιοκτήτες στις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις, σε αντίθεση με όσα ισχύουν, συνήθως, στις μακροχρόνιες μισθώσεις. Για ένα διαμέρισμα στην Αθήνα 40–45 τ.μ. η Tranio υπολογίζει τη μέση μηνιαία δαπάνη για υπηρεσίες ΔΕΚΟ σε 100–120 ευρώ, βάσει στοιχείων για τον Μάρτιο.  

Ωστόσο, αφότου συνυπολογιστεί ο ΕΝΦΙΑ και η φορολογική επιβάρυνση των ενοικίων, η Tranio καταλήγει ότι η απόδοση ύστερα από φόρους είναι μεγαλύτερη για τις μακροχρόνιες ενοικιάσεις, σε σχέση με το Airbnb. 

Σύμφωνα με την Tranio, η αύξηση των τιμών ακινήτων στην Ελλάδα είναι ακόλουθη της ανόδου των τιμών μίσθωσης που τοποθετείται, για το κέντρο της Αθήνας, στο 11,5% το 2021, έναντι του 2020.  

Διαβάστε επίσης: 

Βραχυχρόνια μίσθωση: Στο 94,4% του 2019 τα έσοδα το 2021

Βραχυχρόνια μίσθωση: Τετραπλασιασμός φορολογικών εσόδων από το 2018 στον Αριθμό Μητρώου Ακινήτων

Airbnb: Έκρηξη κρατήσεων στην Ελλάδα για το καλοκαίρι

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News