Ποιοι παράγοντες κινούν το «χρηματιστήριο» των ακινήτων 

Ποσό επηρεάζει η παλαιότητα και το μέγεθος την τιμή ενός ακινήτου; Πόση αξία επιπλέον δίνουν χαρακτηριστικά όπως θέσεις στάθμευσης, ή μια πισίνα; Και τι σημασία έχει η ενεργειακή κατανάλωση; Απαντήσεις στα παραπάνω ερωτήματα δίνει ανάλυση της Τράπεζας Πειραιώς, η οποία αξιοποιώντας στατιστικά μοντέλα επιχειρεί να αποσυνθέσει τη συνολική τιμή πώλησης ενός ακινήτου στα επιμέρους χαρακτηριστικά του, δηλαδή τον αριθμό των τετραγωνικών, την τοποθεσία, αριθμό δωματίων, τύπο θέρμανσης, έτος κατασκευής κλπ. 

«Στα βασικά ευρήματα της ανάλυσής μας είναι ότι η προσέγγιση hedonic pricing, δηλαδή η ιδέα του διαχωρισμού της τιμής πώλησης ενός ακινήτου στα υποκείμενα χαρακτηριστικά του, όπως η τοποθεσία, το μέγεθος σε τετραγωνικά μέτρα (τμ), το είδος του ακίνητου καθώς και οι ανέσεις που παρέχει όπως ο τύπος θέρμανσης, η πισίνα κ.λπ., υποστηρίζεται από τα διαθέσιμα δεδομένα, καθώς το μοντέλο μας είναι σε θέση να εξηγήσει το 82% της μεταβλητότητας των τιμών των ακινήτων σε όλη την Ελλάδα», αναφέρει η μελέτη που εκπόνησε το τμήμα Οικονομικής Ανάλυσης και Επενδυτικής Στρατηγικής του Ομίλου Τράπεζας Πειραιώς.

Στα βασικά ευρήματα της ανάλυσής της Τρ. Πειραιώς είναι ότι η προσέγγιση hedonic pricing, δηλαδή η ιδέα του διαχωρισμού της τιμής πώλησης ενός ακινήτου στα υποκείμενα χαρακτηριστικά του, όπως η τοποθεσία, το μέγεθος σε τετραγωνικά μέτρα (τμ), το είδος του ακίνητου καθώς και οι ανέσεις που παρέχει όπως ο τύπος θέρμανσης, η πισίνα κ.λπ., υποστηρίζεται από τα διαθέσιμα δεδομένα, καθώς το μοντέλο που εξετάζει η τράπεζα είναι σε θέση να εξηγήσει το 82% της μεταβλητότητας των τιμών των ακινήτων σε όλη την Ελλάδα. 

Πιο συγκεκριμένα τα βασικά συμπεράσματα της ανάλυσης είναι τα ακόλουθα: 

Υπάρχει μια θετική αλλά ανελαστική σχέση μεταξύ του μεγέθους του ακινήτου και της αξίας πώλησής του ούτως ώστε η τιμή ανά τμ μειώνεται όσο αυξάνεται το μέγεθος του ακινήτου, δηλαδή σε ένα ακίνητο 100 τμ η τιμή ανά τμ = 1606 € ενώ σε ένα ακίνητο 50 τμ η τιμή ανά τμ = 1722 €. 

Οι μονοκατοικίες έχουν 6% υψηλότερη τιμή έναντι των διαμερισμάτων, ενώ οι μεζονέτες εκτιμώνται  7% χαμηλότερα. 

Πρόσθετες ανέσεις όπως πισίνα, αυτόνομη θέρμανση, σύνδεση φυσικού αερίου ή ύπαρξη χώρου στάθμευσης / αποθηκευτικού χώρου μπορούν να αποφέρουν ενίσχυση της εκτιμώμενης αξίας μεταξύ 7,5% (στάθμευση) έως 25% (πισίνα) έναντι μιας πανομοιότυπης ιδιοκτησίας που δεν έχει αυτές τις ανέσεις. 

Επιπλέον η παλιά παροιμία «τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία» ισχύει και στην περίπτωση των ελληνικών ακινήτων. Τα ακίνητα στα νησιά των Κυκλάδων έχουν υψηλότερη αξία κατά 38% και στα Νότια Προάστια της Αθήνας κατά  36% έναντι ενός ακινήτου με τα ίδια χαρακτηριστικά στο κέντρο της Αθήνας. Αντίθετα, στα ακίνητα που βρίσκονται στη Θεσσαλία ή τη Μακεδονία η τιμή πώλησης είναι 43% και 50% αντίστοιχα χαμηλότερη έναντι ενός ακίνητου στο Κέντρο της Αθήνας. 

Τελευταίο αλλά εξίσου σημαντικό εύρημα όσον αφορά τον διαχωρισμό της τιμής του ακινήτου είναι ότι το μέγεθος του σπιτιού, η τοποθεσία, ο αριθμός των υπνοδωματίων και των μπάνιων καθώς και τα χαρακτηριστικά ενεργειακής απόδοσης (ηλιακός λέβητας, αυτόνομη θέρμανση και φυσικό αέριο) συμβάλλουν τα μέγιστα στην αποτίμηση από πλευράς πώλησης. Μια πιο ήπια σχετική συνεισφορά προκύπτει από τον τύπο του σπιτιού, τον χώρο στάθμευσης/αποθήκη και τον αριθμό των ανέσεων που παρέχονται με το σπίτι. 

Είναι πολύ ενδιαφέρον ότι η ηλικία του ακινήτου, η βαθμολογία ενεργειακού πιστοποιητικού (EPC) και ο όροφος δεν παίζουν πολύ σημαντικό ρόλο για την τιμή πώλησης, παρά το γεγονός ότι αν ληφθούν υπόψη μεμονωμένα έχουν μεγάλο αντίκτυπο στην αξία του ακινήτου.

moneyreview.gr

Διαβάστε επίσης:

Τα «χρυσά» οικόπεδα: Πώς χτίζονται υπεμεγέθεις βίλες σε εκτάσεις όπου δεν επιτρέπεται

Real estate: Γιατί η ανακατασκευή κτιρίων είναι η νέα τάση

Με συγκάτοικο ή στο πατρικό: Πώς οι νέοι αποκλείστηκαν από την αγορά ακινήτων 

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News