Ευρωπαϊκή αγορά εμπορικών ακινήτων: Θα είναι η επόμενη που θα καταρρεύσει;

Κορυφώνονται οι ανησυχίες για την ευρωστία της αγοράς εμπορικών ακινήτων της Ευρώπης, με ορισμένους επενδυτές να διερωτώνται εάν θα είναι ο επόμενος «αδύναμος κρίκος» που θα καταρρεύσει μετά την πρόσφατη τραπεζική αναστάτωση.

Τα υψηλότερα επιτόκια έχουν αυξήσει το κόστος δανεισμού και αποδυναμώσει τις αποτιμήσεις στην αγορά ακινήτων, οι οποίες εκτινάχθηκαν στα ύψη τα προηγούμενα χρόνια εν μέσω των χαμηλών ομολογιακών αποδόσεων. 

Και τώρα η κατάρρευση των τριών αμερικανικών τραπεζών και η «πυροσβεστική» εξαγορά της Credit Suisse από τη UBS έχουν πυροδοτήσει έντονες ανησυχίες για μία «κατάσταση ντόμινο», στο πλαίσιο της οποίας μία κατάρρευση τράπεζας θα μπορούσε να προκαλέσει καταστροφικές ρωγμές στην αγορά ακινήτων. 

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) προειδοποίησε στις αρχές του μηνός για «σαφή σημάδια αδυναμιών» στην αγορά ακινήτων, επικαλούμενη «τη συρρίκνωση της ρευστότητας από την αγορά και διορθώσεις τιμών» ως λόγους για την αβεβαιότητα και ζήτησε νέους περιορισμούς στα funds που επενδύουν στην αγορά ακινήτων για εμπορική χρήση προκειμένου να περιοριστούν οι κίνδυνοι μίας κρίσης ρευστότητας. 

Ήδη, τον Φεβρουάριο, τα ευρωπαϊκά funds που επενδύουν απευθείας στο real estate κατέγραψαν εκροές ύψους 215,4 εκατ.δολαρίων (172 εκατ.στερλινών), σύμφωνα με στοιχεία της Morningstar Direct – σε αντίθεση με τις εισρές ύψους 300 εκατ.στερλινών του Ιανουαρίου. 

Αναλυτές της Citi βλέπουν τώρα τις μετοχές στο ευρωπαϊκό real estate να υποχωρούν 20% έως 40% το 2023 – 2024, εξαιτίας του αντίκτυπου των υψηλότερων επιτοκίων. Στο χειρότερο σενάριο, η αξία του real estate για εμπορική χρήση υψηλότερης απόδοσης ή υψηλότερου ρίσκου θα μπορούσε να υποχωρήσει 50% το επόμενο έτος, σύμφωνα με την τράπεζα. 

Απολογισμός της αγοράς εμπορικών ακινήτων

«Η μεγαλύτερη ανησυχία είναι ότι υπάρχουν υπερβολικά πολλοί άδειοι χώροι γραφείων και ταυτόχρονα υπερβολικά μεγάλος δανεισμός», αναφέρει ο Μπεν Έμον της εταιρείας διαχείρισης επενδύσεων NewEdge Wealth. 

Η κατάσταση αυτή εντείνει τις ανησυχίες αναφορικά με το ποιές τράεπεζες είναι εκτεθειμένες σε αυτούς τους κινδύνους και για το εάν ένα κύμα αναγκαστικών πωλήσεων θα μπορούσε να οδηγήσει σε σπιράλ πτώσης. 

Σύμφωνα με τη Goldman Sachs, το real estate για εμπορική χρήση εκπροσωπεί το 25% των δανείων των αμερικανικών τραπεζών, ένα ποσοστό που θα μπορούσε να αυξηθεί στο 65% μεταξύ των μικρότερων τραπεζών. Πρόκειται για πολύ μεγαλύτερο ποσοστό σε σχέση με το 9% των ευρωπαϊκών τραπεζών. 

Η Capital Economics ανέβασε τον πήχη των προβλέψεών της για διόρθωση του κλάδου ακινήτων της Ευρωζώνης από το 12% στο 20% με τους χώρους γραφείων να δέχονται το μεγαλύτερο πλήγμα. 

Οι κίνδυνοι στην Ευρώπη είναι λιγότερο έντονοι σε σχέση με τις ΗΠΑ

Το θέμα είναι ότι κανένας δεν έχει πεισθεί για μία επικείμενη κατάρρευση. Ο Πέρε Βινόλας Σέρα,επικεφαλής της ισπανικής εταιρείας real estate Inmobiliaria Colonial και πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης Real Estate (EPRA), εκτιμά ότι η κατάσταση στην Ευρώπη φαίνεται παραδόξως ισχυρή. 

Και για το λόγο αυτό επικαλείται διάφορους παράγοντες, όπως το γεγονός ότι η απόδοση από τους χώρους γραφείων είναι πιο υψηλή στην Ευρώπη σε σχέση με τις ΗΠΑ, ενώ το ποσοστό πληρότητας είναι υψηλότερο στη γηραιά ήπειρο. 

Αβεβαιότητες και ευκαιρίες 

Αναλυτές προειδοποιούν ότι εξακολουθούν να υπάρχουν αβεβαιότητες στον κλάδο. Μία μεγάλη ανησυχία είναι η μεγάλη συγκέντρωση της χρηματοδότησης από πιστωτικά ιδρύματα που δεν ανήκουν στον χώρο των τραπεζών – από τη σκιώδη τραπεζική – που δεν υπόκεινται στο πιο αυστηρό ρυθμιστικό πλαίσιο, αναφέρει ο Μάθιου Πόιντον, οικονομολόγος της Capital Economics.  

Πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, οι ευρωπαϊκές παραδοσιακές τράπεζες θα μπορούσαν να προσφέρουν δάνεια στο 80% της αξίας του ακινήτου, ενώ σήμερα το ποσοστό κυμαίνεται στο 60%. 

moneyreview.gr με πληροφορίες από το CNBC

Διαβάστε επίσης:

Τελειώνει το πάρτι στο ευρωπαϊκό real estate – Σε δεινή θέση οι επενδυτές

Real estate: Επενδύσεις 300 εκατ. ευρώ στην αγορά γραφείων το 2022

ΔΝΤ: Δεν έχουν ξεπεραστεί όλοι οι κίνδυνοι από την τραπεζική κρίση