Γιατί δεν μειώθηκαν τα ενοίκια, ενώ το Airbnb κατέρρευσε

Για όποιον παρακολουθεί την αγορά των ακινήτων η τάση είναι σαφής: παρά τις οικονομικές δυσχέρειες που έχει προκαλέσει η πανδημία και η συνακόλουθη ύφεση, δεν υπάρχει δραματική πτώση των ενοικίων. Αυτό έρχεται βεβαίως σε αντίθεση με τα όσα λέγονταν και γράφονταν κατά κόρο πριν την πανδημία για τους λόγους που τροφοδοτούσαν την άνοδο των τιμών. Ποιος δε θυμάται τις επιγραφές «immigrants welcome, tourists go home” ή «stop Airbnb»; Τι έγινε τελικώς;

Αυτό που έγινε είναι ότι αποδείχτηκε για μια ακόμη φορά ότι η δημόσια συζήτηση δεν διαμορφώνεται απαραιτήτως από λογικά επιχειρήματα, αλλά συχνά κυριαρχείται από ιδεολογικά φορτισμένες αντιλήψεις που δεν έχουν απαραιτήτως σχέση με την πραγματικότητα της αγοράς. Το σύστημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει κυριολεκτικώς καταρρεύσει, ελλείψει τουριστών με περίπου τα 2/3 των μονάδων που απασχολούσε λ.χ. στο Δήμο Αθηναίων να έχουν κατευθυνθεί στην κλασική μακροχρόνια μίσθωση. Είδαμε αντίστοιχη πτώση των ενοικίων; Σε καμία περίπτωση. Πώς λοιπόν μπορεί κάποιος να ισχυριστεί ότι ήταν η κύρια αιτία για την προηγούμενη άνοδο;

Υπήρξα από τις λίγες φωνές, αν όχι μοναχικός αντιφρονών, που ισχυριζόμαστε ότι η άνοδος των ενοικίων δεν οφείλεται κατά κύριο λόγο στο νεοπαγές φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά είναι πιο σύνθετο φαινόμενο και ακολουθεί τον κλασικό κύκλο τιμών των ακινήτων. Νομίζω ότι η άποψή μου δικαιώνεται πλήρως εκ των πραγμάτων. Αν λοιπόν δεν ανεβαίνουν τα ενοίκια κυρίως λόγω Airbnb, που να αποδώσουμε την άνοδο;

Στον κλασικό κύκλο των ακινήτων, τις περιόδους επεκτάσεως με νέες κατασκευές τις ακολουθούν περίοδοι υφέσεων όπου οι νέες κατασκευές περιορίζονται. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να εξομαλύνονται οι τιμές καθώς η ανεπάρκεια νέων κατασκευών ανεβάζει τις πιεσμένες τιμές κλπ. Στην Ελλάδα η άτεχνη -για να μην πω ανόητη- επιβολή ΦΠΑ στις νέες κατασκευές σε μια λάθος φάση του κύκλου το 2005 που τον ώθησε σε βίαιη κορύφωση. Από τότε και μέχρι την εκ νέου κατάργηση του μέτρου, που συνέπεσε με την αυξημένη ζήτηση νέων κατασκευών από το εξωτερικό, αλλά και την αναθερμασμένη εγχώρια αγορά, είχαμε ελάχιστες συγκριτικά νέες κατασκευές.

Έτσι, στην Αττική που την προηγούμενη περίοδο χτίζονταν εκατοντάδες χιλιάδες νέες οικιστικές μονάδες ανά δεκαετία είχαμε μόνο μικρό κλάσμα μέσα στην περίοδο που άρχισε με την επιβολή του ΦΠΑ, πέρασε από την κρατική χρεοκοπία και έφτασε ως την παρούσα φάση όπου πλέον έχουμε σημαντικό αριθμό νέων κατασκευών. Οι παλιές κατασκευές αχρηστεύονταν καθώς ούτε ρευστότητα ούτε ενδιαφέρον υπήρχε για ανακαινίσεις και νέες δε χτίζονταν. Δημιουργήθηκε ως εκ τούτου σημαντικότατο έλλειμμα νέων οικιστικών μονάδων το οποίο δεν έγινε εμφανές παρά μόνο όταν η βαθιά ύφεση, αλλά και η έλλειψη εμπιστοσύνης στην πολιτική διαχείριση των οικονομικών προβλημάτων άρχισε να ξεπερνιέται, δηλαδή προσφάτως.

Είχαμε πράγματι σύμπτωση της εκρήξεως των βραχυχρόνιων μισθώσεων με αυτά, καθώς οι τελευταίες έγιναν νόμιμες μόνο μετά το τρίτο Μνημόνιο -πρακτικώς τέλη 2015 με αρχές του 2016- ενώ προφανώς απετέλεσαν σημαντικό ψυχολογικό παράγοντα για να ανακαινιστούν εν πολλοίς εγκαταλελειμμένα ακίνητα και υποβαθμισμένες γειτονιές του Κέντρου. Αλλά, η σύμπτωση δεν σημαίνει αιτία. Πέραν της ψυχολογικής ωθήσεως που έδωσε η περίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων παρέχοντας ένα καλό στόρι για να αρχίσουν επενδύσεις, η επίδρασή τους στον κύκλο τιμών υπήρξε ενισχυτική της τάσεως, αλλά μόνο μερική.

Ωστόσο,  είναι προφανές καθώς τα ενοίκια σημειώνουν αξιοσημείωτη αντοχή στη βαρύτητα ενώ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κατέρρευσαν, ότι οι πραγματικότητες της αγοράς και όχι οι ιδεολογικά φορτισμένες δοξασίες εξηγούν καλύτερα τα φαινόμενα. 

Ο Κοσμάς Θεοδωρίδης είναι αντιπρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News