BUSINESS & FINANCE

Αναβιώνει η στεγαστική πίστη: «Κλείδωσαν» για πολλά χρόνια φθηνά δάνεια

Αναβιώνει η στεγαστική πίστη: «Κλείδωσαν» για πολλά χρόνια φθηνά δάνεια

Με ρυθμό 40% αυξήθηκαν το 2021 οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων, προμηνύοντας την αναβίωση της στεγαστικής πίστης με αντίστοιχο ρυθμό και το 2022. Όπως δείχνουν τα στοιχεία, η αγορά των στεγαστικών δανείων αυξήθηκε στα 930 εκατ. ευρώ την περασμένη χρονιά έναντι 660 εκατ. ευρώ το 2020 και οι εκτιμήσεις για το 2022 ανεβάζουν το ύψος των νέων χορηγήσεων στο 1,2 δισ. ευρώ περίπου. 

Η ανοδική ζήτηση αποτυπώνεται και στον αριθμό των αιτημάτων για λήψη στεγαστικού δανείου, που σύμφωνα με τα συνολικά στοιχεία της αγοράς ανήλθαν στις 60.000 από 42.000 το 2020, υποδηλώνοντας σαφή ανάκαμψη της αγοράς έπειτα από πολλά χρόνια στασιμότητας.

Σύμφωνα με αρμόδια τραπεζικά στελέχη, η συγκυρία τόσο για την απόφαση αγοράς κατοικίας όσο και για τη χρηματοδότηση της απόκτησης ακινήτου με δανεισμό είναι εξαιρετικά ευνοϊκή και οφείλεται στους εξής λόγους:

• Στα χαμηλά επιτόκια και δη τα σταθερά επιτόκια μακροχρόνιας διάρκειας που βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα.

• Στην αξία των ακινήτων που, παρά την ανάκαμψη των δύο τελευταίων ετών, παραμένει κάτω από τα επίπεδα του 2019 και καθιστά ακόμη την αγορά κατοικίας προσιτή για το μέσο νοικοκυριό.

• Στην άνοδος των τιμών στα ενοίκια, που οδηγεί τη δόση ενός στεγαστικού δανείου σε χαμηλότερα επίπεδα σε σχέση με ένα μέσο μίσθωμα.

• Στα φορολογικά κίνητρα που μπορούν να αξιοποιηθούν για την αγορά κατοικίας, όπως η κατάργηση του φόρου γονικών παροχών και δωρεών έως του ποσού 800.000 ευρώ, η μείωση ΕΝΦΙΑ, τα κίνητρα για ενεργειακή αναβάθμιση κ.ο.κ.

Σύμφωνα με τον ανώτερο γενικό διευθυντή Chief Retail Banking της Τράπεζας Πειραιώς Βασίλη Κουτεντάκη, «ο συνδυασμός χαμηλών επιτοκίων για στεγαστικά δάνεια και δη σταθερών για μεγάλο χρονικό διάστημα ενισχύει την άποψη ότι η αγορά κατοικίας με δάνειο μπορεί να αποδειχθεί πιο συμφέρουσα επιλογή έναντι του ενοικίου».  

Με βάση τους υπολογισμούς των τραπεζών, η αγορά κατοικίας με τραπεζικό δανεισμό μπορεί να οδηγήσει σε εξοικονόμηση 800 ευρώ τον χρόνο για ένα ακίνητο χαμηλής εμπορικής αξίας 100.000 ευρώ περίπου, που μισθώνεται με ενδεικτικό ενοίκιο 450 ευρώ τον μήνα ή 5.400 ευρώ ετησίως. Στην περίπτωση της αγοράς του για ιδιοκατοίκηση στην τρέχουσα αξία, το συνολικό κόστος διαμορφώνεται σε 106.000 ευρώ, εάν συνυπολογιστούν και έξοδα 6.000 ευρώ περίπου (μεσιτικά, συμβολαιογραφικά, δικηγόρου, φόρος μεταβίβασης, δικαιώματα υποθηκοφυλακείου κ.λπ.). Αν η αγορά χρηματοδοτηθεί με δάνειο ύψους 80.000 ευρώ με επιτόκιο 3% και διάρκεια 30 ετών, η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στα 340 ευρώ (-24% του μισθώματος) ή 4.080 ευρώ ετησίως, ενώ μαζί με την ετήσια επιβάρυνση του ΕΝΦΙΑ (περίπου 500 ευρώ τον χρόνο) το κόστος φτάνει κοντά στις 4.580 ευρώ. Ετσι, το  ποσό ελάφρυνσης που προκύπτει αν από το ενοίκιο αφαιρέσει κανείς τη δόση του δανείου και τον επιμερισμό του ετήσιου ΕΝΦΙΑ είναι περίπου 820 ευρώ τον χρόνο.

Η προτίμηση στα σταθερά επιτόκια αποτυπώθηκε ήδη στις εκταμιεύσεις της προηγούμενης χρονιάς, οι οποίες, όπως εξηγεί ο βοηθός γενικός διευθυντής της Εθνικής Τράπεζας Παντελής Μαραβέας, «ήταν σε ποσοστό περίπου 80% σε σταθερής διάρκειας, μάλιστα με αυτό των 10 ετών να ξεκινάει από μόλις 2,8%, που αν συνδυαστεί με τη μεγάλη διάρκεια αποπληρωμής –έως 40 έτη– που προσφέρει η τράπεζα, οδηγεί σε εξαιρετικά χαμηλή δόση». Η επιλογή σταθερού επιτοκίου είναι συμφέρουσα, καθώς τα επιτόκια βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλό επίπεδο και επομένως συμφέρει κάποιος να «κλειδώσει» χαμηλό επιτόκιο και δόση, ειδικά αυτή την περίοδο που τα ενοίκια αυξάνονται. Επιπλέον, το στεγαστικό δάνειο είναι μακροχρόνια δέσμευση και είναι σημαντικό να μην υπάρχουν «εκπλήξεις» στον οικογενειακό προϋπολογισμό.

Την υπεροχή των σταθερών επιτοκίων επιβεβαιώνουν τα στοιχεία της Eurobank, ο γενικός διευθυντής Retail Banking της οποίας Ιάκωβος Γιαννακλής σημειώνει ότι «σε ποσοστό άνω του 90% οι πελάτες της τράπεζας επιλέγουν πρόγραμμα σταθερού επιτοκίου, είτε για όλη τη διάρκεια του δανείου είτε για μία αρχική, μακροχρόνια όμως, σταθερή περίοδο, για παράδειγμα τα 15 έτη –κατά  μέσο όρο–, ώστε να περιορίσουν αρνητικές εκπλήξεις στον οικογενειακό τους προγραμματισμό».

Σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς, ο μέσος όρος του εμβαδού κατοικίας που αναζητείται για αγορά είναι τα 95 τ.μ. και ο μέσος όρος της ανώτατης τιμής που θέτουν οι υποψήφιοι αγοραστές στην προσπάθεια εύρεσης κατοικίας παρουσίασε αύξηση για το 2021 και διαμορφώθηκε κοντά στις 160.000 ευρώ έναντι 147.000 ευρώ του αντίστοιχου μέσου όρου το 2020. Αναγκαία προϋπόθεση για τη χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας με τραπεζικό δανεισμό είναι η ύπαρξη αρχικού κεφαλαίου από την πλευρά του δανειολήπτη, ικανού να καλύψει τουλάχιστον το 70% ή το 80% της αξίας αγοράς του ακινήτου. Eτσι, αν ένα ακίνητο έχει αξία αγοράς 100.000 ευρώ, το δάνειο δεν μπορεί να ξεπεράσει τις 70.000 ή 80.000 ευρώ στην καλύτερη περίπτωση και εφόσον ο δανειολήπτης είναι καλός πελάτης, δηλαδή δεν έχει καθυστερήσει οφειλές στο παρελθόν και διατηρεί και μια συνολικότερη σχέση με την τράπεζα, όπως τον λογαριασμό μισθοδοσίας του, ένα καταθετικό ή επενδυτικό προϊόν κ.ά.

Από την άλλη, οι τράπεζες έχουν διευρύνει τις ευελιξίες των στεγαστικών προγραμμάτων και η βασικότερη σύμφωνα με τον κ. Κουτεντάκη είναι η δυνατότητα πρόωρης αποπληρωμής του δανείου ακόμη και για τα δάνεια σταθερού επιτοκίου χωρίς πέναλτι. Στις ευελιξίες που προσφέρουν οι τράπεζες είναι επίσης και η δυνατότητα μετατροπής του επιτοκίου –από κυμαινόμενο σε σταθερό ή αντιστρόφως– χωρίς κόστος, ενώ όπως σημειώνει ο κ. Γιαννακλής, οι τράπεζες παρέχουν πλέον στους πελάτες τους εξατομικευμένη τιμολόγηση βάσει της οποίας προβλέπονται ειδικές εκπτώσεις ανάλογα με το πιστωτικό προφίλ του πελάτη, τη συνεργασία του με την τράπεζα και το είδος της εξασφάλισης. Εκτός από την ευελιξία στην αποπληρωμή του δανείου, ευελιξία υπάρχει ακόμη έναντι έκτακτων συνθηκών με δυνατότητα αύξησης ή μείωσης δόσεων ή και παράλειψη μιας δόσης, σε ετήσια βάση.

Τα παραδείγματα των τραπεζών αναδεικνύουν την αγορά κατοικίας με τραπεζικό δανεισμό ως συμφέρουσα επιλογή, που προκρίνεται ακόμη και ως επενδυτική πρόταση με δεδομένο και τον μηδενισμό των αποδόσεων στις προθεσμιακές καταθέσεις αλλά και τις προοπτικές ανόδου της αγοράς ακινήτων. Οι αναλύσεις των τραπεζών ανεβάζουν την καθαρή απόδοση της επένδυσης σε ακίνητο μέσω των ενοικίων στο 3%-4% κατά μέσο όρο ετησίως χωρίς να συνυπολογίζεται η αναμενόμενη άνοδος της αξίας του, που αποτελεί επίσης ισχυρό κίνητρο ενόψει της αύξησης των τιμών των ακινήτων.

Σχέδιο για αρνητικά επιτόκια σε μεγάλες καταθέσεις επιχειρήσεων

Στάση αναμονής στο θέμα των καταθέσεων και της προοπτικής να «επιβάλουν» αρνητικά επιτόκια για υψηλά υπόλοιπα επιχειρήσεων τηρούν οι τράπεζες, έχοντας στραμμένο το βλέμμα στην πορεία του πληθωρισμού και στη στάση που θα κρατήσει η ΕΚΤ στο θέμα των βασικών επιτοκίων. 
Η προοπτική μονιμοποίησης του πληθωρισμού σε υψηλά επίπεδα, συμπαρασύροντας με τη σειρά του και σε άνοδο των βασικών επιτοκίων, θα επηρεάσει τις σχετικές αποφάσεις που, σύμφωνα με πληροφορίες, έχουν προς το παρόν «παγώσει» αλλά δεν έχουν ματαιωθεί. 
Πληροφορίες αναφέρουν ότι οι ελληνικές τράπεζες έχουν προετοιμαστεί τεχνικά και νομικά για την εφαρμογή του μέτρου, που αποτελεί διαδεδομένη πρακτική αρκετών ετών σε μεγάλες ευρωπαϊκές χώρες, ενώ αρνητικά επιτόκια έχουν εφαρμόσει τράπεζες και σε μικρότερες ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Βουλγαρία και η Κύπρος. 

Το μέτρο αφορά στην επιβολή προμήθειας π.χ. 25 μονάδων βάσης για καταθέσεις επιχειρήσεων που ξεπερνούν ένα συγκεκριμένο επίπεδο, π.χ. 10 εκατ. ευρώ, και όπως διαβεβαιώνουν αρμόδια τραπεζικά στελέχη «δεν θα επεκταθεί στις καταθέσεις των νοικοκυριών», που ούτως ή άλλως έχουν σχεδόν μηδενική απόδοση και δεν θα επηρεαστούν. Να σημειωθεί ότι οι καταθέσεις των επιχειρήσεων συνεχίζουν να αυξάνονται εν μέσω κρίσης και με βάση τα τελευταία στοιχεία του Νοεμβρίου ξεπέρασαν τα 42 δισ. ευρώ, αγγίζοντας το υψηλότερο επίπεδο της τελευταίας 20ετίας.
Οπως εξηγούν αρμόδια στελέχη, οι τράπεζες «τιμωρούνται» για το επίπεδο της πλεονάζουσας ρευστότητας, καθώς χάνουν ένα τμήμα από το όφελος που τους παρέχει η ΕΚΤ δανείζοντάς τις με αρνητικά επιτόκια προκειμένου να διοχετεύσουν ρευστότητα στην οικονομία. 

Η φθηνή ρευστότητα που εξασφαλίζουν οι τράπεζες αντλείται κυρίως μέσα από το πρόγραμμα TLTRO ΙΙΙ της ΕΚΤ, από το οποίο έχουν λάβει περί τα 47 δισ. ευρώ με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία του Σεπτεμβρίου, με αρνητικό επιτόκιο, προκειμένου να δώσουν φθηνά δάνεια στην οικονομία. 
Στον βαθμό που η ρευστότητα αυτή δεν αξιοποιείται πλήρως με τη μορφή νέων εκταμιεύσεων, υποχρεώνονται να επιστρέφουν το πλεονάζον τμήμα της με τη μορφή κατάθεσης στην ΕΚΤ με επίσης αρνητικό επιτόκιο. Αν και το ισοζύγιο για τις τράπεζες παραμένει θετικό, «η πρακτική αρκετών μεγάλων επιχειρήσεων να αντλούν ρευστότητα μέσω ομολογιακών εκδόσεων προκειμένου να αποπληρώσουν τα δανειακά τους υπόλοιπα στις τράπεζες, μετατρέποντας το υπόλοιπο των κεφαλαίων αυτών σε κατάθεση, δεν συνιστά υγιές φαινόμενο», αναφέρει χαρακτηριστικά κορυφαίο τραπεζικό στέλεχος, επισημαίνοντας ότι ο προβληματισμός για το κατά πόσον οι τράπεζες θα πρέπει να προχωρήσουν στην επιβολή αρνητικών επιτοκίων παραμένει επίκαιρος. 

Ρευστότητα

Να σημειωθεί ότι οι τράπεζες αντλούν ρευστότητα από το πρόγραμμα TLTRO μέσω της ΤτΕ, η οποία καταβάλλει το αντίστοιχο κόστος επιβαρύνοντας τον ισολογισμό της και μειώνοντας κατά συνέπεια το τελικό αποτέλεσμα που αποδίδει με τη μορφή μερίσματος στους μετόχους της και στο Δημόσιο. 
Το 2020 τα έξοδα για τόκους που κατέβαλε η ΤτΕ αυξήθηκαν κατά 15 φορές και εκτοξεύθηκαν από τα 15,5 εκατ. ευρώ το 2019 σε 240,1 εκατ. ευρώ, ενώ το αντίστοιχο μέγεθος για το 2021 εκτιμάται κοντά στα 300 εκατ. ευρώ.

Διαβάστε επίσης: 

Προστασία πρώτης κατοικίας: Πού διαφωνούν οι θεσμοί για τη δεύτερη ευκαιρία

Κόκκινα δάνεια: Ανεβάζει ταχύτητα η μεταβίβαση από fund σε fund

Τεστ αντοχής για τα κόκκινα δάνεια της πανδημίας

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News