S&P: Τα παλιά γραφεία απειλούν τις τράπεζες – Μεγάλη η έκθεση στην Ελλάδα

Για αύξηση των κόκκινων δανείων ανάμεσα στους δανειολήπτες που έχουν στην κατοχή τους παλιά κτίρια γραφείων σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση, προειδοποιεί η S&P. Μάλιστα, τα στοιχεία του οίκου αξιολόγησης δείχνουν ότι οι ελληνικές τράπεζες είναι ανάμεσα σε εκείνες που εμφανίζουν τη μεγαλύτερη έκθεση σε αυτά.

Σύμφωνα με την S&P, οι επιπτώσεις των περιβαλλοντικών και κοινωνικών πολιτικών, καθώς και των πολιτικών ESG στους μισθωτές, τους επενδυτές και τις τράπεζες θέτουν σε αμφιβολία τη βιωσιμότητα χιλιάδων κτιρίων γραφείων. Οι μεγαλύτερες ανησυχίες εστιάζουν στους λεγόμενους secondary χώρους γραφείων, δηλαδή σε αυτού του είδους τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός του prime κομματιού της αγοράς στις μεγάλες πόλεις. Η μείωση της ζήτησης για χώρους γραφείων γενικά, λόγω της υιοθέτησης της εξ αποστάσεως εργασίας, επιδεινώνει το πρόβλημα, τονίζουν οι αναλυτές, καθώς τα ποσοστά πληρότητας των γραφείων στις μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις διαμορφώνονταν τον Φεβρουάριο στο 55%, έναντι 70% που ήταν πριν από την πανδημία.

Την ίδια στιγμή, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών αντιμετωπίζουν υψηλότερο κόστος εξυπηρέτησης των δανείων τους αλλά και τη μείωση της αποτίμησης των περιουσιακών στοιχείων τους, λόγω της απότομης αύξησης των επιτοκίων, με αποτέλεσμα οι ανησυχίες για την έκθεση των τραπεζών στα εμπορικά ακίνητα (commercial real estate – CRE) να εντείνονται.  

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της  S&P Global Market Intelligence, τα έξοδα για τόκους των εισηγμένων εταιρειών που μισθώνουν ακίνητα στην Ευρώπη αναμένεται να αυξηθούν κατά 12% φέτος 2023, αφότου σημείωσαν αύξηση 18% το 2022.

Στο πλαίσιο αυτό, οι μετοχές των ευρωπαϊκών εταιρειών του real estate έχουν μειωθεί πάνω από 40% από τις αρχές του 2022, σύμφωνα με τον δείκτη FTSE EPRA/NAREIT Europe Index.

Οι πιθανότητες χρεοκοπίας σε ορίζοντα ενός έτους για τις ευρωπαϊκές εταιρείες ακινήτων αυξήθηκαν σημαντικά το 2022, με την αύξηση των επιτοκίων, και διαμορφώνονται σήμερα στο 2,47%, έναντι 0,36% για τις εταιρείες του ευρύτερου δείκτη S&P Europe 350.

Και την ίδια στιγμή, τα δάνεια των ευρωπαϊκών τραπεζών για εμπορικά ακίνητα αυξήθηκαν το 2022.

Όπως εξηγεί η S&P, επικαλούμενη μελέτη της Savills, μεγάλο μέρος του στοκ γραφείων στην Ευρώπη κινδυνεύει να πέσει σε αχρηστία με την εφαρμογή της προτεινόμενης κοινοτικής οδηγίας για τις ενεργειακές επιδόσεις των κτιρίων. Τα περισσότερα κτίρια γραφείων στη Βρετανία δεν πληρούν τα στάνταρ που θα απαιτούνται από το 2030. Στην Ολλανδία, περίπου το 30% των γραφείων δεν έχουν τα κατάλληλα ενεργειακά πιστοποιητικά και πρέπει να τα εξασφαλίσουν για να γίνει ανανέωση των συμβολαίων μίσθωσης. Στη Γαλλία, την Ιταλία και την Ιρλανδία, τα κτίρια γραφείων που είναι ενεργειακής κλάσης A+, A και B είναι λιγότερα σε σχέση με τη Βρετανία και την Ολλανδία.

Έτσι, υπολογίζεται ότι το κόστος της ενεργειακής αναβάθμισης των γραφείων θα μπορούσε να εξανεμίσει τις αποδόσεις για πολλούς ιδιοκτήτες τα επόμενα πέντε χρόνια.

Οι μισθωτές εστιάζουν στους καλύτερους χώρους και στις πιο επιθυμητές τοποθεσίες, στην προσπάθειά τους να κρατήσουν τους εργαζόμενούς τους, με τους χώρους που παρέχουν συνθήκες ευέλικτης εργασίας και εστιάζουν στην ευημερία των εργαζόμενων να έχουν μεγάλη ζήτηση.

Στο πλαίσιο αυτό, κάποιοι χώροι γραφείων εκτιμάται ότι δεν θα είναι πια βιώσιμοι και θα πρέπει να βρεθεί μια εναλλακτική χρήση για αυτούς, σύμφωνα με την ανάλυση της S&P. Όμως, η αλλαγή χρήσης έχει και αυτή τις δυσκολίες της, καθώς τα projects αυτά ενέχουν μεγαλύτερο ρίσκο για τις τράπεζες.

Έτσι, τα γραφεία σε ψηλά κτίρια, σε περιοχές που κυριαρχούνται από χώρους εργασίας και ιδιαίτερα αυτά που ενοικιάζονται στην ίδια εταιρεία, είναι ανάμεσα σε εκείνα που παρουσιάζουν τα μεγαλύτερα προβλήματα στην αποπληρωμή των δανείων.

Προβληματικές περιοχές θεωρούνται το Canary Wharf του Λονδίνου, το Παρίσι και οι μεγάλες γερμανικές πόλεις.

Πάντως, η S&P τονίζει ότι οι ευρωπαϊκές τράπεζες βρίσκονται σε καλή θέση για να απορροφήσουν τις ζημιές, λόγω των μεγάλων buffers κεφαλαίων που έχτισαν μετά την κρίση του 2008. Επίσης, έχουν μειώσει την έκθεσή τους στα εμπορικά ακίνητα πολύ περισσότερο από ό,τι οι αμερικανικές τράπεζες στο διάστημα αυτό, λόγω των αυστηρότερων κανόνων κεφαλαιακής επάρκειας.

Όμως, η έκθεση των ευρωπαϊκών τραπεζών στα εμπορικά ακίνητα αυξήθηκε κατά 9% το 2022, αν και τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια σε αυτό το κομμάτι της αγοράς μειώθηκαν πάνω από 20%, σύμφωνα με τα στοιχεία της EBA. Η S&P σημειώνει ότι οι γαλλικές τράπεζες έχουν τη μεγαλύτερη έκθεση σε απόλυτα ποσά, στα 275,5 δισ. ευρώ. Ως ποσοστό των συνολικών δανείων, οι σουηδικές τράπεζες εμφανίζουν τη μεγαλύτερη έκθεση (στο 13,51%) και ακολουθούν οι ελληνικές και νορβηγικές τράπεζες. Οι πορτογαλικές και οι ελληνικές τράπεζες έχουν τους υψηλότερους δείκτες μη εξυπηρετούμενων δανείων στα εμπορικά ακίνητα.

Διαβάστε επίσης: 

Πρόβλημα στα εμπορικά ακίνητα βλέπει ο Charlie Munger της Berkshire Hathaway

Είναι η τηλεργασία ο επόμενος μεγάλος κίνδυνος για τις τράπεζες;

Ποια η επόμενη τραπεζική απειλή; Πιθανόν στο επαγγελματικό real estate

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News